Cavenui

Đã thấy – Đã nếm – Đã chán

  • Thư viện

  • Bình luận mới nhất

    Adt on Lại thêm 1 bài không phải…
    chucnguyen81 on Vĩnh biệt bà con, Cavenui xuốn…
    vtdtfc on Vĩnh biệt bà con, Cavenui xuốn…
    Nina on Vĩnh biệt bà con, Cavenui xuốn…
    Cáo on Vĩnh biệt bà con, Cavenui xuốn…

Đọc báo 11/2007 (2)

Posted by cavenui trên Tháng Mười Hai 29, 2007

1.

Tờ TBKTSG 1/11 có 1 bài viết về tín dụng địa ốc của Nguyễn Vạn Phú đáng chú ý, cóp lại toàn bài:

Chuyện người, chuyện ở ta

Năm 2004, khi sang Mỹ công tác, tôi hơi ngạc nhiên khi thấy đi đến đâu, người ta cũng bàn chuyện mua bán nhà. Nhiều người Việt sống ở những vùng gần Washington DC, Houston, Texas hay Santa Ana, California mua vài ba căn nhà, ai nấy đều “phấn khởi” vì giá nhà tăng nhanh, tính ra, họ đã lời những khoản rất lớn. Hỏi chuyện mới biết, mua nhà những năm ấy khá dễ dàng. Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời.

Lúc đó, tôi có đến thăm những khu phát triển địa ốc ở Texas mà có dạo cũng quảng cáo rao bán cho người trong nước, gây xôn xao ở nước ta một thời gian. Bây giờ nhìn lại, mới thấy đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều tổ chức tín dụng trên khắp thế giới.

Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi người ta mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà.

Để “kích cầu”, giới tài chính Mỹ “làm liều” cho vay mua nhà ngay cả với những người có tiền sử tín dụng xấu – gọi là subprime loan mà chúng ta bây giờ hay nghe báo chí sử dụng – để tính lãi trên trời. Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt (vì áp dụng lãi suất thả nổi). Nhiều người mất khả năng chi trả – nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao rồi, tính ra không còn lời nhanh như mấy năm trước. Sau khi tận dụng các kỹ thuật để thu thêm một khoản lãi nữa như cho vay để “tái cấu trúc” nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các tổ chức tín dụng bắt đầu công bố tin xấu: nợ khó đòi tăng vọt.

Thế là sụp đổ dây chuyền. Cái tinh vi của thị trường tín dụng địa ốc này là ở chỗ: các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Vì thế, dù là chuyện cho vay mua nhà ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc… vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này.

Đó là chuyện của người ta. Liệu nó có liên quan gì đến những đợt sốt nhà đất ở nước ta trong thời gian gần đây? Nhiều người nói không hề vì ở nước ta mua nhà thường trả bằng tiền mặt chứ không có chuyện vay ngân hàng để mua. Có vay ngân hàng chăng nữa, thì tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà rất thấp, tiền sử tín dụng của người vay được cân nhắc kỹ. Có lẽ họ nói đúng nhưng có những dấu hiệu cảnh báo rất rõ ràng, không thể không nói ra.

Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mô lớn, nhưng lẽ ra nó còn lớn hơn gấp nhiều lần nếu không có những sắc thuế ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ. Trở lại chuyến đi Mỹ hồi năm 2004, nhiều người Việt cho biết họ không tham gia vào phong trào đầu cơ nhà cửa vì họ ngại chuyện thuế. Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế bất động sản cho chính quyền địa phương – thuế suất mỗi nơi mỗi khác. Ví dụ ở Houston, Texas, một căn nhà của một gia đình trung lưu có mức thuế hằng năm chừng 8.000 đô la. Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15%. Người mua nhà hòng kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính đến thuế kinh doanh nhà cho thuê…

Ở ta, chưa có những sắc thuế như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu. Đây là một điểm khác biệt lớn mà nếu không có chính sách điều chỉnh sớm, cơn sốt nhà đất sẽ khó lòng hạ nhiệt.

Thứ nữa, mặc dù có thể chưa có hiện tượng nhiều người dân bình thường vay tiền mua nhà để bán lại, nên nhớ rất nhiều dự án nhà đất lớn trong thời gian vừa qua được các ngân hàng tài trợ vốn. Hiện nay, theo quan sát của giới chuyên môn, đến 80-90% người mua các căn hộ chung cư đang sốt nóng không mua để ở mà mua để dành đó sau này bán lại kiếm lời.

Cứ tạm tính chỉ một nửa các vụ giao dịch là ở dạng này, chẳng mấy chốc, nhu cầu mua nhà sẽ đạt đến đỉnh và nhanh chóng rớt xuống. Lúc đó, chủ đầu tư lấy tiền đâu trả nợ cho ngân hàng? Dòng tiền họ tính toán sẽ thu được trong thời gian tới liệu có trôi chảy như trong bản thuyết minh dự án đi vay tiền? Chưa kể, với sự góp mặt của thị trường chứng khoán, các khoản vay này cũng được “đóng gói” biến thành cổ phiếu đang được ngay chính các tổ chức tín dụng hay các công ty khác sở hữu; liệu có gì khác với các công cụ tài chính với các tên rất kêu từng được rao bán ở thị trường tài chính quốc tế?

Sức hút của những khoản lời khổng lồ đan
g cuốn nguồn lực của xã hội vào cơn lốc đầu tư và đầu cơ địa ốc; chắc chắn nguồn lực dùng để xây dựng nhà giá thấp cho người có thu nhập bình thường sẽ bị chia sẻ. Hình ảnh hàng ngàn căn hộ đắt tiền bỏ trống, không ai ở bên cạnh những khu ổ chuột mới hình thành với hàng ngàn công nhân sống chen chúc từng xảy ra ở Thái Lan, sẽ có khả năng xảy ra ở nước ta nếu chúng ta không nhận ra nguy cơ “bong bóng” của thị trường và nhanh chóng có biện pháp điều chỉnh.

2.

Cũng số báo TBKTSG 1/11 này, chuyên gia cao cấp của Bộ KH&ĐT, TS. Dương Đức Ưng trả lời phỏng vấn về đàm phán ODA. Trích vài đoạn:

– Sau vụ sập nhịp dẫn cầu Cần Thơ, công luận bắt đầu đặt vấn đề về sự không bình đẳng trong các khoản vay ODA, từ đó liên hệ tới tính hiệu quả của nguồn vốn vay này.

– Cần phải nhận thức đúng về chuyện này. Nhà tài trợ có vốn và có khả năng cấp vốn có điều kiện, còn nhận hay không là quyền ở anh, anh không thể bắt người ta theo anh được. Không thể có sức ép nào khác. Nhà tài trợ nào cũng có quy trình thủ tục riêng, điều kiện riêng, cần phải chấp nhận như là những đặc thù của ODA. Nếu không nhận thức được như vậy, chúng ta sẽ thấy rất thất vọng là tại sao lại có chuyện nhà thầu nước ngoài trúng thầu giá cao rồi đi thuê lại giá thấp…

– Tại sao chúng ta không đưa những vấn đề này vào quá trình đàm phán, thưa ông?

– Đàm phán gay gắt đấy chứ. Cái chính là nhiều điều kiện ràng buộc như vậy đã được đưa ra ngay từ đầu rồi, nghĩa là có chấp nhận cái đó thì mới ngồi vào đàm phán. Cái có thể đàm phán được và chúng ta cũng đã đàm phán là tỷ lệ lãi suất, người ta chỉ thay đổi từng ly từng tí thôi. Cái chính là nhiều năm qua, mình luôn trong tình trạng thiếu vốn, mà thiếu vốn thì sẽ dễ buông xuôi trong đàm phán để đạt được vốn, hoặc đàm phán không ngang ngửa được với người ta. Sự buông xuôi có thể để lại hậu quả sau này, ảnh hưởng đến hiệu quả thực tế của ODA nói chung. Đáng nói là cho đến thời điểm này, rất ít trường hợp chúng ta từ chối vốn.

3.

Tờ Nhịp cầu đầu tư số 5-11/11/2007, trong chuyên đề về đối tác chiến lược có kể về 1 chú rể có 17 cô dâu. Đó là Cty cổ phần mía đường Bourbon Tây Ninh (SBT), DN 100% vốn nước ngoài, đã thu hút được 17 nhà đầu tư chiến lược, bài báo mới kể tên 14 trong số đó là: Vinamilk, Kinh Đô, Bibica, Uni-President, Cty CP TM Thành Thành Công (nhóm đối tác thương mại), Quỹ đầu tư Vina Capital, Hà Nội Fund, Cty CK Sài Gòn Thương Tín, Cty CK Đại Việt, Cty CK Thăng Long, Agribank (nhóm đối tác tài chính), Cty CP XNK Bình Thạnh Gilimex, Cty CP địa ốc Sacomreal, Wings Logistics .

Tờ báo đã phỏng vấn ô.Nguyễn Băng Tâmchủ tịch HĐQT Cty CP Gilimex:

– Tại sao Gilimex quyết định trở thành đối tác chiến lược của 1 Cty có đến 17 đối tác như SBT?

– Tôi cho rằng SBT là 1 Cty có quy mô lớn, nên chuyện có 17 đối tác chiến lược vẫn chưa thể gọi là nhiều. Vấn đề ở chỗ họ muốn phát triển mạnh và đồng bộ nên cùng lúc liên kết với nhiều đối tác chiến lược.

– Ông có nghĩ SBT đang chủ đích làm tăng giá trị cổ phiếu và thương hiệu của họ trước khi niêm yết?

– Họ đã bán gần hết cổ phiếu của mình nên chuyện làm tăng giá cổ phiếu bằng động thái này không khả thi. Tuy nhiên sau niêm yết, dù họ mạnh đến đâu thì cũng cần tăng giá trị thương hiệu của mình. Và tôi đồng ý việc chọn nhiều đối tác chiến lược mạnh cũng là 1 lợi thế để họ phát triển thương hiệu, điều này là hoàn toàn bình thường.

– Có rất nhiều đối tác chiến lược của SBT lại là đối thủ của nhau trên thương trường, ông nghĩ sao về điều này?

– Khi quyết định hợp tác, vấn đề quan trọng là ở chỗ bản thân mỗi đơn vị được lợi ích gì khi trở thành đối tác chiến lược của SBT, chứ không phải vì anh là đối thủ nên tôi sẽ không bao giờ đứng cùng với anh. Chẳng hạn, trong số các đối tác của SBT, cả Kinh Đô và Bibica đều cần lượng đường lớn để SX bánh kẹo, nên việc liên kết này rõ ràng là rất có lợi cho các bên.

– Nhưng nếu họ đưa ra những tư vấn khác nhau về chiến lược cho SBT, ông có nghĩ sẽ gây nên sự xáo trộn và xung đột?

– Bản thân SBT đủ khả năng để chọn lọc những gì tốt nhất cho họ. Nhưng tôi cho rằng sẽ không có nhiều xung độ như vậy xảy ra khi cả 2 cùng ngồi 1 thuyền. Thậm chí ngược lại, nếu Kinh Đô và Bibica là đối thủ trên thương trường thì khi có dịp ngồi chung 1 thuyền, tính cạnh tranh giữa họ sẽ có phần giảm bớt. Hay nói rộng hơn, các đối thủ khi trở thành đối tác chiến lược của cùng 1 DN sẽ tự động điều phối để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh giữa họ.

– Việc Gilimex trở thành đối tác chiến lược của SBT có vẻ không hợp lý, bởi 2 Cty thuộc 2 ngành nghề khác nhau?

– SBT sản xuất mía đường, còn chúng tôi là Cty kinh doanh ba lô, túi xách và cao ốc văn phòng, rõ ràng là khác ngành. Tuy nhiên liên kết chiến lược có thể trên nhiều khía cạnh, không nhất thiết phải cùng ngành. Quan trọng hơn, chúng tôi không chỉ liên kết song phương trực tiếp với SBT mà còn được phép liên kết đa phương với các đối tác chiến lược khác trong
SBT. Chẳng hạn nếu các đối tác chiến lược khác có nhu cầu về mặt bằng kinh doanh, chúng tôi có thể liên kết hỗ trợ bằng các BĐS của mình.

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất / Thay đổi )

Connecting to %s

 
%d bloggers like this: